Loteos en Santa Fe: del proyecto a la escritura y el ejemplo cordobés

Días atrás se anunciaba públicamente de la clausura de dos obras de desarrollo urbanístico muy importantes de la región: Damfield y La Reserva, en la ciudad de Funes. Este miércoles, el Ministro de Ambiente y Cambio Climático de Santa Fe, Enrique Estévez, le confirmó a Cadena 3 Rosario la decisión, que responde a cuestiones ambientales e hídricas. Con las polémicas del caso y las declaraciones cruzadas entre autoridades provinciales y municipales, se evidenció un problema de fondo que va más allá de los casos puntuales: la falta de estructura y coordinación para poder realizar de manera ordenada y protocolar un programa de escrituración que reduzca la burocracia, sistematice las acciones a realizar y aglutine a todas las partes que hacen al estudio y aprobación (o no) de este tipo de proyectos.

Al consultarle a referentes de distintas desarrolladoras cuál es el camino para arrancar con un loteo en la provincia, la respuesta es la misma: “No hay caminos”. Las empresas (con más o menos experiencia) van boyando de municipio a provincia -y viceversa- o a empresas de servicios según les vayan pidiendo en cada presentación. “EPE dice que si hidráulica no aprueba, no avanza. Hidráulica dice que si el municipio no da el ok, no puede aprobar. El municipio dice que primero necesita el aval de hidráulica y, mientras tanto, nadie firma nada”, indican desde una de las desarrolladoras consultadas. A esto hay que sumarle un atenuante: el Estado no tiene plazos. Es decir, desde que se inicia el trámite hasta que se resuelve no hay una fecha estipulada que apure o sacuda a alguien. Sí a los desarrolladores y a los inversores, que caminan por las paredes.

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A esto también se le suma que cada una de las presentaciones, con su respectiva documentación, se hace en papel y de manera presencial. La mayor parte de los trámites deben hacerse en la capital provincial, por lo que es Santa Fe la sede principal y eso implica la obligatoriedad del traslado hacia allí, aunque el proyecto se haga en cualquier punto de la bota. En voz baja, algunos especialistas en el tema afirman que quienes quieren lotear en Rosario y zona tienen el agravante de las rispideces entre los equipos capitalinos y rosarinos. Mientras tanto, nadie sabe en qué estado está el proyecto en cuestión.

“Los principales problemas suelen estar en hídrica, ambiente y EPE”, explica un desarrollador rosarino y lamenta que eso suceda. Y si bien no justifica que se avance con proyectos que no están aprobados, entiende la situación debido a las trabas y burocracias que conllevan esas demoras. Así, hay proyectos parados, sin saber qué va a pasar con ellos; y lo peor, con personas que con mucho esfuerzo han depositado todos su ahorros y más en un sitio que ahora les es negado.

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“Lo que sería bueno es armar una mesa única como tiene Córdoba”, indica otro experto para poder tener a las partes en un sólo lugar, reducir la burocracia y maximizar las herramientas y posibilidades. Una mesa única, con digitalización incluida y un plazo para aprobar o no la gestión en cuestión. “No te hablo de Suiza o un país del primer mundo, te hablo de una provincia que tenemos pegada y que labura mejor eso”, agrega el mismo experto.

El novedoso Programa de Escrituración de Loteo cordobés

En Córdoba crearon el Programa de Escrituración de Loteo (PEL) que es un proceso para la aprobación de loteos implementado a través de un decreto provincial (1693/16) que unifica la presentación de este tipo de trámites bajo un único expediente, en un solo lugar y con tiempos claros de ejecución.

Según el sitio oficial de Infraestructura de Datos Espaciales de la Provincia de Córdoba “esta iniciativa tiene como objetivo asegurar una gestión más ágil y transparente en los trámites de aprobación de fraccionamientos con más de 25 lotes, con destino a vivienda familiar, comercial y otros usos urbanísticos. El procedimiento también abarca aquellos proyectos que se encuadren como «subdivisiones» para la regulación municipal o comunal de la jurisdicción donde se ubiquen y que no posean gestión previa ya iniciada en ninguna repartición pública provincial”.

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El trámite para aprobación de loteos (se gestiona a través de la Mesa de Entrada Única de Loteo, MEUL) se ejecuta en cinco etapas que no son más que las que se realizan en casi todo el territorio nacional pero de manera ordenada y sistematizada: prefactibilidad, factibilidad, licencia, garantía y aprobación.

Finalmente, si bien indican desde La Docta que hay que seguir afinando algunos aspectos, antes del 2016 un plan de loteo demoraba tres años y hoy en día se demora aproximadamente un año.